Qu'est-ce-que l'indivision sur un bien immeuble ?

L’indivision sur un bien immeuble fait partie des options les plus courantes pour l’acquisition d’un bien immobilier. Elle est des options les moins contraignantes et n’impose pas de procédures encombrantes.

Toutefois, elle présente des caractéristiques particulières qui la distinguent des autres modalités d’acquisition de bien immobilier. Il convient donc de connaître ces caractéristiques afin d’en connaître les avantages, mais aussi les risques.

Voici ce qu’il y a à savoir à propos de l’indivision sur un bien immeuble.

Définition de l’indivision sur un bien immeuble

L’indivision sur un bien immeuble est la situation juridique qui lie plusieurs personnes et dans laquelle ces derniers disposent de droits de même nature (droit de propriété par exemple) à hauteur de leur contribution (parts égales ou inégales).

Il faut toutefois noter que la quote-part de chaque propriétaire au sein de l’indivision n’est pas matériellement identifiable. Ils ont donc tous les mêmes droits sur l’ensemble du bien.

En langage juridique, les propriétaires au sein d’une indivision sur un bien immeuble sont appelés indivisaires.

Circonstances d’application de l’indivision

L’indivision est volontaire lorsque plusieurs personnes décident d’acquérir un bien ensemble selon ce régime. Mais elle peut être également involontaire dans les circonstances suivantes :

• Défaut de possibilité de partage de parties communes des immeubles en copropriété et des clôtures mitoyennes ;
• Application par défaut en cas de divorce ;
• Application provisoire en attendant l’attribution définitive de la gestion des biens en cas de succession d’héritage.

Mode de fonctionnement

Comme vu plus haut, l’indivision présente des particularités qu’il convient de maîtriser.

La gestion de l’indivision

Pour gérer les aspects quotidiens (réfection d’une plomberie défaillante, petits travaux, réparation du système électrique) du bien immobilier, les indivisaires se réunissent afin de désigner un mandataire.

Ce dernier prend alors en charge la gestion du fonctionnement du bien pour le compte de l’indivision et est payé pour sa fonction, avec un montant arrêté de commun accord entre toutes les parties.

Pour les grandes décisions par contre (vente, hypothèque, gros travaux, etc.), il faut qu’elles soient prises à l’unanimité sauf dans les cas exceptionnels. En cas de mésentente, il peut donc rapidement y avoir blocage.

Dès lors, un recours est déposé au tribunal et la décision qui remporte la majorité des voix (les 2/3) est retenue. Il est également recommandé d’insérer dans le contrat d’indivision une convention permettant de prévoir la gestion des situations de ce genre.

Le paiement des charges

Même si les indivisaires sont propriétaires de l’ensemble du bien sans distinction matérielle des quotes-parts, elles paient leurs charges (impôts, frais de réparation, etc.) à hauteur de leur contribution financière d’acquisition.

C’est pour cela qu’il s’agit du mode d’achat immobilier le plus apprécié par les jeunes couples.

La fin de l’indivision

Le régime d’indivision est temporaire. Si l’un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. Toutefois, ils ont un droit de préemption sur la quote-part qu’ils peuvent décider d’utiliser ou non.

Lorsque cette quote-part ne trouve pas de preneur parmi les autres indivisaires ni auprès d’un tiers, il faut alors vendre le bien.

En cas de décès de l’un des indivisaires, sa quote-part est transmise à ses héritiers selon les règles classiques de succession.

Quid de la convention d’indivision ?

La convention d’indivision permet de poser des garde-fous concernant les situations d’insécurité inhérentes à l’indivision. Elle doit être réalisée par écrit, rédigée par un notaire et être publiée au service de publicité foncière.

Sa durée est de 5 ans maximum renouvelables sur un simple accord tacite des parties, mais les indivisaires peuvent décider de la conclure pour une durée indéterminée. Dans ce cas, il n’est pas possible d’exiger la vente du bien afin d’obtenir sa part.

Pour provoquer la vente du bien, la procédure à suivre est de saisir le tribunal afin de prouver sa bonne foi et demander un vote dont la décision finale devra être retenue à la majorité des 2/3.

Que retenir ?

Il faut garder que l’indivision sur un bien immeuble est un mode d’acquisition immobilière simple, mais qui présente des risques en cas de mésentente, sauf s’il existe au préalable une convention d’indivision.